אזור יובלים-גנים בירושלים – תמורות, התפתחות, ומחירי הנדל”ן/ אלעד זעירא, שמאי מקרקעין

ירושלים הרים סביב לה, מחירים רבים לה, ושכונות רבות ושונות בה.

כמו ערי בירה רבות בעולם (וגם כמו תל אביב) ירושלים מהווה מוקד לפעילות ממשלתית ודיפלומטית. כמו כן ירושלים מהווה מוקד לתיירות, ולפעילויות תרבות.

ירושלים היא העיר הגדולה בישראל, היא מתפרסת על כ- 125 קמ”ר, כמעט פי 2.5 מתל אביב. ונכון לשנת 2019 התגוררו בה מעל ל- 900,000 תושבים, המהווים כ- 10% מכלל תושבי מדינת ישראל.

ניתן אם כך רק לשער איזו תכונה קיימת בעיר, דבר אשר משפיע כמובן, על שוק הנדל”ן בכלל ועל שוק הנדל”ן למגורים בפרט.

בירושלים קיימות מספר שכונות אשר מהוות הן מבחינת מיקום גאוגרפי, הן מבחינת שטח והן מבחינת גודל אוכלוסייה, עיר קטנה. כך שלעיתים קיימים הבדלים רבים ומהותיים בין השכונות השונות, הבדלים אלו באים לידי ביטוי בסוג הבניה, בשנת הבניה ובמחירי הנדל”ן, ולעיתים הבדלים אלו הביאו להתפתחותן של תתי שכונות בתוך השכונות.

לאור מורכבותה של ירושלים, יש לשים לב להבדלים אלו, ולשים לב שלא מסיקים מסקנות משכונה אחת לאחרת. לפיכך אתמקד באזור מסוים בדרום מערב העיר, האזור נקרא יובלים- גנים, הוא כולל את שכונות קריית היובל, קריית מנחם ועיר גנים. אומנם בצמוד לשכונות אלו קיימות מספר שכונות נוספות כגון מלחה, גבעת משואה ובית וגן, אולם בין שכונות אלו ליובלים- גנים קיימת שונות גדולה ולעיתים הפרדה די ברורה, הן מבחינה גאוגרפית והן מבחינת מרחב ההתנהלות השכונתי/קהילתי.

יובלים- גנים

שכונות קריית היובל, קריית מנחם ועיר גנים הן מבין השכונות הוותיקות בירושלים וע”פ עיריית ירושלים מתגוררת בהן אוכלוסייה מבוגרת יחסית לממוצע העירוני.

תכנית המתאר של ירושלים, מתאר 2000 (אשר לא אושרה מבחינה סטטוטורית, אבל זאת כבר סקירה בפני עצמה) מגדירה את האזור כ”אזור להתחדשות עירונית”. כנגזרת מתכנית המתאר, הוכנה לאזור תכנית אב המהווה מסמך מדיניות לתכנון השכונה. תכנית האב שמה לה למטרה להביא ליצירת רובע עירוני לאוכלוסייה כללית צעירה ויצרנית, לייצר מגוון אפשרויות מגורים, הזדמנויות תעסוקה מקומיות ועוד.

התכנית אשר לא קובעת זכויות בניה, לא קובעת מגבלה של מספר יח”ד ואינה מחייבת קדימות לביצוע פינוי בינוי במבנים מסוימים, מאפשרת למעשה הגשת תכניות מפורטות הכוללות מספר יח”ד וקומות כראות עיניו של היזם מגיש התכנית.

ולמה זה חשוב? כי תכנית האב הפכה הלכה למעשה את אזור יובלים גנים ל “Case study” (סיפור מקרה) של התחדשות עירונית בעצימות גבוהה, דבר המשפיע ישירות על מחירי הנדל”ן באזור ועל השוני בין מתחמים ישנים, מתחמים בתהליכי התחדשות ומתחמים חדשים.

קריית היובל

השכונה הוקמה כ”שיכון ותיקים” בין השאר לעובדי הקרן הקיימת. מאוחר יותר נבנו בשכונה מה שכונה “שיכון עממי”, שיכוני עולים, שיכוני מפונים מן המעברות, שיכוני עמידר ושיכוני מומחים. כיום קיימים בשכונה מספר רב של מאפייני בניה כגון בניה צמודת קרקע, בנייני שיכונים “רכבות”, בניה רוויה גבוהה ומגדלי מגורים.

השכונה נהנית מקרבה לרכבת הקלה, אשר כיום מגיעה עד להר הרצל בסמיכות לשכונה ובו בזמן מתקיימות עבודות להארכת קו הרכבת, עד לבי”ח הדסה עין כרם, תוך מעבר בשכונה. בעתיד אף צפוי לעבור קו רכבת קלה נוסף בשכונה. מעבר לנושא התחבורה והנגישות התחבורתית, בעיריית ירושלים קיימת מדיניות תכנון מוסדרת להענקת זכויות בניה רבות, לחלקות המצויות בסמוך לקוי הרכבת הקלה (בכלל זה הקווים העתידיים). כמו כן השכונה משמשת כאזור מעבר לחלקים שונים של העיר והיא נחצית על ידי מערכת כבישים המובילה נפח תנועה גדול במרבית שעות היממה.

ע”פ נתונים המצויים באתר עיריית ירושלים בשכונה קריית היובל כ – 6,200 יחידות דיור ונכון לשנת 2017, בשכונה מתגוררים כ- 23,000 נפשות.

כיום מקודמים מספר רב של פרויקטים לפינוי בינוי, כאשר הפרויקט הראשון ברחוב טהון כבר יצא לדרך והוצא לו היתר בניה. כמו כן בפאתי השכונה ישנם מספר פרויקטים של בניה חדשה.

טווח מחירים למ”ר בשכונה:

דירות קטנות – 30,000 ₪.

דירות “סטנדרטיות”- 25,000 ₪.

דירות שיכונים בקומות גבוהות – 20,000 ₪.

קריית מנחם ועיר גנים

השכונות תוכננו בשנות החמישים של המאה הקודמת, כאשר החשיבה הייתה לאכלס בהן את אוכלוסיית העולים ומפוני מעברות. השכונות הוקמו בשלבים כך שנוצרה חלוקה לתתי שכונות (עיר גנים א’, ב’, ג’ וקריית מנחם) אך בפועל הן מתפקדות מבחינה קהילתית וחברתית כשכונה אחת. כמו כן התפתחות הבניה בשלבים והחלוקה לתתי שכונה יצרה גיוון של סוגי הבניה כך שבאזור המכונה עיר גנים א’ קיימת בניה צמודת קרקע של בתים פרטיים חד- משפחתיים, בעיר גנים ב’ בנייני שיכונים “רכבות” נמוכים ובניה צמודת קרקע של בתים דו-משפחתיים ועיר גנים ג’ מאופיינת בבנייני שיכונים. שכונת קריית מנחם מאופיינת בבנייני מגורים “סטנדרטיים”, כאשר לאור טופוגרפית השכונה, חלקם מהווים בניינים מדורגים.

השכונות נהנות מקרבה לצירי תנועה ראשיים ומקרבה לשער הדרום מערבי של העיר. השכונות נהנות גם מקרבתו של ציר הרכבת הקלה אשר בימים אלה מתקיימות עבודות לבנייתו, הקו המהווה המשך של הקו הקיים אשר צפוי להגיע עד לבי”ח הדסה עין כרם.

ע”פ נתונים המצויים באתר עיריית ירושלים בשכונות קריית מנחם ועיר גנים יחד כ – 4,260 יחידות דיור ונכון לשנת 2017, בשכונה מתגוררים כ- 14,000 נפשות.

בשכונות קיימים מספר בניינים שעברו פרויקטים של תמ”א 38, אולם, פרויקט ההתחדשות העירונית המהותי ביותר ואשר צפוי להשפיע על השכונה ועל הסביבה מקודם בימים אלו.

בשכונת גנים ג’ מקודמת תכנית לפינוי בינוי מהגדולות בארץ (נכון למועד כתיבת שורות אלו התכנית אושרה להפקדה), התכנית חלה על “מתחם הנורית”, התכנית מציעה לבנות 1,700 יח”ד שיוקמו ב- 19 מבנים בני 10-34 קומות וכ- 2,000 מ”ר שטחי מסחר.

טווח מחירים למ”ר בשכונות:

קריית מנחם – 21,000-23,000 ₪.

בתים פרטים (עיר גנים)- 17,000-20,000 ₪.

דירות שיכונים במתחם הנורית – 25,000 ₪.

 

יודגש כי המחירים המוזכרים להלן מתייחסים למצב שוק הנדל”ן בטרם התחיל משבר הקורונה.

אין לראות באמור משום הצעה ו/או המלצה ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא לרכישה ו/או מכירה ו/או השכרה של נכס באזורים המתוארים. המידע המוצג להלן, הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי, כל העושה שימוש במידע הנ”ל, עושה זאת על דעת עצמו ועל אחריותו בלבד.

 

אלעד זעירא הינו שמאי מקרקעין מוסמך, בעל תואר ראשון בכלכלה ומנע”ס, בעל תואר מוסמך (M.A) בלימודי נדל”ן ומסיים בימים אלו, תואר מוסמך נוסף בתכנון עירוני ואזורי באוניברסיטה העברית בירושלים. אלעד זעירא הינו שמאי המתמחה בין היתר בהערכות שווי באזור ירושלים, איו”ש ובקעת הירדן.

הצטרף לדיון

השוואת נכסים

להשוות