בת ים – שכונות וטווחי מחירים/ אייל טיליוף, שמאי מקרקעין והנדסאי בניין

בת – ים היא עיר במחוז תל אביב ושטח השיפוט שלה הוא 8,280 דונם והיא השלישית בדירוג הצפיפות מבין ערי ישראל.

יתרונה של העיר בקרבה לעיר ת”א יפו וחוף הים התיכון המשתרע לכל אורכה המערבי של העיר.

בשנים האחרונות חלה עלייה תלולה במחירי הדירות בעיר בת – ים (בתוך המגמה הכלל ארצית של עליות מחירים).

כמו כן, בשנים האחרונות הוכרזו מס’ רב של בניינים כמבנים מסוכנים (טרם ביצוע עסקת רכישה, יש לבדוק במחלקת מבנים מסוכנים בוועדה המקומית עניין זה), משפיע בין היתר על שווי הנכס וקבלת מימון לצורך לקיחת משכנתא.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת – ים מקדמת מס’ מתחמי פינוי בינוי (בשכונת “רמת יוסף”, שכונת “רמת הנשיא”, מרכז העיר בת –ים, אזור הים והטיילת).

המתחמים בהליכים שונים של הפקדות תוכניות, חלקם בוועדה המחוזית וכד’.

פרויקט “פינוי בינוי” שיצא לפועל ונמצא היום בשלבי בנייה התחלתיים הינו מגדל מגורים הנבנה בימים אלה ברחוב רוטשילד פינת בן גוריון (מגדל מגורים יוקרתי עם דירות המשקיפות לים התיכון).

פרויקט קרוב לקבלת היתר בנייה, הינו פרויקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי) של חברת “מעוז דניאל” ברחוב כצנלסון 41.

בימים אלו, מבוצעות עבודות תשתית עבור הרכבת הקלה, העתידה לעבור במס’ רחובות בעיר.

כמו כן, הוועדה המקומית אישרה תכנית כללית לפיתוח אזור התעשייה והפיכתו ל”פארק עסקים”. באזור התעשייה הסתיימה בנייתו של “בית המשפט השלום” והוקם פרויקט המשלב מגורים ומשרדים הידוע בשם “אפ טאון” של קבוצת אהרוני (מגדל מגורים מאוכלס, מבנה המשרדים בשלבי עבודות גמר וטרם הסתיימה בנייתו).

שווי למ”ר בנוי המצוין בכתבה, הינו למ”ר בנוי שטח פלדלת (כולל שטח הפנים של הדירה לרבות מרפסות מקורות סגורות בבניינים ישנים, קירות פנים, קירות חוץ ומחצית מקירות משותפים) והינו אומדן כללי (לכל נכס מאפיינים ספציפיים המשפיעים על שוויו לרבות, מיקומו הספציפי, שטחו, רמת הגמר וההשקעות שבוצעו בו, מיקומו ברחוב (חזית / עורף), נוף שנצפה ממנו (נוף אורבני פתוח, נוף חלקי / מלא לים), חלוקתו הפונקציונאלית, מעלית נוסעים במידה ויש וחנייה צמודה במידה ויש (פתוחה / מקורה), זכויות בנייה לא מנוצלות וכד’.

להלן השכונות בעיר

שכונת רמת יוסף

ממוקמת בחלק המזרחי של העיר, תחומה מצפון בשכונת “עמידר”, מדרום בשכונת “רמת הנשיא”, ממזרח בנתיבי איילון וממערב שכונת “שיכון וותיקים”.

בשכונה ממוקם “היכל התרבות” של העיר, מבנה חדיש ומודרני ומוזיאון “בית ריבק”.

רוב הבניינים בה נבנו במהלך שנות החמישים והשישים ורובה מאופיינת בבניני רכבת בני 3 קומות מעל קומת קרקע למגורים (קיימים בבניינים אלה דירות שעברו הרחבות ותוספות בנייה מכוח תוכניות בניין עיר להרחבת דירות קיימות).

ברחבי השכונה מס’ מתחמי התחדשות עירונית שהבולטים בהם הם פרויקט ברחוב יוספטל (מול קניון בת – ים) של חברת מצלאוי וברחוב כצנלסון של חברת מעוז דניאל.

טווחי מחירים בשכונה

דירות 2 חדרים – בגבולות של כ – 23,000 – 25,000 ₪ למ”ר.

דירות 3 חדרים נמכרות בגבולות של כ – 18,000 ₪ למ”ר.

שכונת רמת הנשיא

ממוקמת בחלק הדרומי מזרחי של העיר ונחשבת כאחת השכונות המבוקשות והיקרות בעיר.

השכונה מאופיינת בבנייה רוויה ישנה (בניני מגורים בני 4-8 קומות) לצד בניינים חדשים (בנייני בני 9 – 15 קומות).

גם בשכונה זו מקדמים תוכניות של התחדשות עירונית (יותר בבנייני רכבת ישנים).

טווחי מחירים בשכונה

דירות 3 חדרים – בגבולות של כ – 20,000 – 21,000 ₪ למ”ר.

דירות 4 חדרים – בגבולות של כ – 18,000 ₪ למ”ר.

דירות 5 חדרים (בבניינים חדשים) – בגבולות של כ – 20,000 ₪ למ”ר.

שכונת עמידר

ממוקמת בחלק המזרחי של העיר.

מאופיינת בבנייה רוויה נמוכה (רביעיות) – דירות עם אופציה להרחבה עד 160 מ”ר + 40 מ”ר חדרים על הגג בדירות העליונות.

במבנים אלה קיים “נוהג” של השוק לפיו דירות בקומת הקרקע מרחיבים את דירותיהם ומבצעים שימוש בחצר, דירות בקומה ראשונה מרחיבים את דירותיהם כולל בניית חדרים על הגג ולרבות שימוש במרפסת הגג.

דירות מקור (דירות של כ – 40 מ”ר) בקומת הקרקע נמכרות בגבולות של כ – 1,300,00 – 1,500,000 ₪ (תלוי במיקום ובשטח החלקה / המגרש) וכן תלוי בתשתיות הרחבה של דיירים שהרחיבו את דירתם.

דירות מורחבות נמכרות בגבולות של כ – 1,800,000 עד 2,400,000 ₪ (תלוי בהיקף שטחי הבנייה ורמת הגמר שבוצעו בהם).

דירות מקור בקומה ראשונה (דירות של כ – 40 מ”ר) – נמכרות בגבולות של כ – 1,200,000 – 1,250,000 ₪ (המחיר מושפע בין היתר במידה וקיימת תשתית של שכן להרחבה).

שכונת שיכון וותיקים

קיימים בשכונה זו, מס’ מצומצם של בתים צמודי קרקע.

יש לציין שבעיר בת – ים קיימים מס’ מצומצם של בתים צמודי קרקע (כאמור בשכונת שיכון וותיקים ובאזור העיריה), רובם בבנייה ישנה.

קיימות מעט מאד עסקאות של בתים צמודי קרקע, לאחרונה נמכר בית צמוד קרקע ברחוב דב הוז, מגרש של כ – 250 מ”ר עליו בית בנוי בשטח כולל של כ – 126 מ”ר (ב – 3 מפלסים) נמכר תמורת 2,800,000 ₪.

אזור הים והטיילת

נחשב כאחד האזורים היקרים בעיר בשל הקרבה לים התיכון ולאזור הטיילת של העיר בה ממוקמים שטחי מסחר בקומת הקרקע של הבניינים (בשימוש למסעדות, גלידריות, חנויות נוחות וכד’).

רוב הבניינים בנויים בבנייה ישנה (בניינים בני 30 – 35 שנה).

דירות 3 חדרים – בגבולות של כ – 21,000 ₪ למ”ר.

דירות 4 חדרים – בגבולות של כ – 20,000 ₪ למ”ר.

שכונת גן העיר

שכונת גן העיר הינה שכונה חדשה הממוקמת בחלק הדרומי מערבי של העיר בת – ים.

השכונה בנויה מסביב לפארק ומאופיינת בבנייני מגורים בני 24 – 42 קומות מעל קומת עמודים / קומת קרקע למגורים.

נחשבת כשכונה יקרה, ברוב הבניינים עמדת שומר בכניסה לבניין למשך 24 שעות.

דירות 4 חדרים – בגבולות של כ –  22,000 – 24,000 ₪ למ”ר (משתנה לפי קומה ורמת ההשקעות בנכס).

דירות 5 חדרים –  בקומות גבוהות (בבנינים בני 42 קומות) – בגבולות של כ – 27,0000 – 28,0000 ₪ למ”ר.

שכונת פארק הים

שכונה חדשה בשלבי בנייה, ממוקמת בחלק הדרומי מערבי של העיר ובסמוך לים.

השכנה מהווה חטיבת קרקע בלתי מפותחת הנמצאת ברובה בתחום שיפוט העיר בת – ים, צפונית לעיר

ראשל”צ.

בחלקה המזרחי של חטיבת הקרקע (רחוב יוחנן הסנדלר), נבנו ואוכלסו מגדלי מגורים חדשים בני 37 – 42

קומות.

נכון להיום, נבנים מגדלי מגורים נוספים (מס’ מגדלים בשלבי בנייה שונים, בחלקם בייעוד למסחר, מלונאות,

משרדים ומגורים).

נחשבת כשכונה יקרה, ברוב הבניינים עמדת שומר בכניסה לבניין למשך 24 שעות.

דירות 4 חדרים – בגבולות של כ –  21,000 – 23,000 ₪ למ”ר (משתנה לפי קומה ורמת ההשקעות בנכס).

דירות 5 חדרים –  בגבולות של כ – 25,000 ₪ למ”ר (תלוי בקומה ובמיקום הדירה בקומה).

בימים אלה, התאכלס פרויקט “אלקטרה עם הים” של חברת אלקטרה הנחשב כאחד הפרויקטים היקרים בשכונה.

 

יודגש כי המחירים המצוינים לעיל מתייחסים לשוק הנדל”ן טרם התפרצות  מגפת “הקורונה”.

אין לראות באמור משום הצעה / המלצה / או ייעוץ מכל סוג שהוא לרכישה / מכירה / השכרה של נכסים באזורים המתוארים.

המידע המצוין, הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי.

כל העושה שימוש במידע הנ”ל, עושה זאת על דעת עצמו ועל אחריותו בלבד.

אייל טיליוף בהשכלתו שמאי מקרקעין והנדסאי בניין. עבד בתחום ההנדסה במשך כ – 12 שנים (תפקידים כדוגמת הנדסאי ביצוע / מנהל פרויקטים במס’ חברות בנייה ומפקח בנייה בחברה לניהול ופיקוח בנייה).

התעסק במס’ רב של פרויקטים לרבות בתים צמודי קרקע, מגדלי מגורים, מבני ציבור ועבודות פיתוח.

מזה כ – 12 שנה בעלים של משרד הנותן ייעוץ בענייני הנדסה ושמאות מקרקעין.

פעיל מאד בגזרת בת – ים, חולון, ראשל”צ ומרכז הארץ.

הצטרף לדיון

השוואת נכסים

להשוות