סקירת שוק הנדל”ן למגורים בקיסריה- יולי 2020

קיסריה הנה ישוב עירוני המצוי כעשרה ק”מ מצפון לחדרה, ממערב לכביש מס’ 2 (כביש החוף) ובסמיכות לחוף הים. מוניציפלית, שייך הישוב למועצה האזורית חוף הכרמל, אם כי את הישוב ואת שיווק הקרקעות מנהלת בפועל חברה כלכלית: החברה לפיתוח קיסריה (החפ”ק) שבבעלות קרן רוטשילד. רמת השירותים אותן מספקת החברה, הינם מהגבוהים בישראל וזה ניכר בכל צעד ושעל בישוב המטופח. הישוב מאופיין בבתי מגורים צמודי קרקע, רובם ככולם בבניה עצמית, שחלקם נהנה מנוף לים ובאוכלוסייה ממעמד חברתי כלכלי גבוה. החל מסוף שנות התשעים ועד היום, חלה באזור תנופת פיתוח הבאה לידי ביטוי בהקמת שכונות חדשות מצפון ומדרום לישוב הוותיק לרבות הפרויקט המלונאי ‘נאות גולף’.

עד לפני כעשרים שנה, קיסריה הוזכרה בנשימה אחת עם הישובים היקרים בישראל כגון: כפר שמריהו, הרצליה פיתוח וסביון. ההילה היוקרתית סביב השם, עדיין שמורה אצל מי שאינו מעורה בשוק המגורים בישראל ושוק מגורי היוקרה בפרט. אכן, בקיסריה לא מעט וילות יוקרתיות בבעלותם של מיליונרים ואף מספר אוליגרכים אבל כפי שנראה בסקירה שלהלן, מגורים בקיסריה, לפחות מבחינת ערכי השווי, הפכה אופציה רלוונטית להרבה מאוד משפחות בישראל. אמנם לא מדובר בדיור “בר השגה”, אבל בהחלט שוק המתאים ל”משפרי דיור” ממעמד הביניים העליון.

מבחינה ערכי השווי, קיסריה מצויה כיום בתחרות מול רוכשים פוטנציאלים בזכרון יעקב, בנימינה בשכונות המבוקשות וחלק מההרחבות במושבי עמק חפר וחוף הכרמל, לפחות בסיגמט הביניים, של מגרשים בשטח של כחצי דונם עד 600 מ”ר.

בשנתיים האחרונות אנו עדים לירידה בביקוש לנכסים יקרים, ועליות מחירים בנכסים הזולים יותר, בין היתר הדבר נובע מהצפיפות בכבישים והתפתחות המגדלים בתל אביב. כצופה פני עתיד ועל רקע משבר הקורונה, יתכן ויהיה שינוי בכך שאנשים יעדיפו מרחבים פתוחים ואת קיסריה על פני הצפיפות של העיר, במיוחד שעבודה מהבית נהייתה רלוונטית מתמיד.

לאורך קו החוף ומצפון לנמל העתיק של קיסריה, ממוקמות השכונות הוותיקות הנחשבות עד היום כיוקרתיות והמבוקשות ביותר למגורים בישוב: שכונה 2 שהיא הוותיקה ביותר ולה הגישה הנוחה ביותר לחוף הים ולאקוודוקט ואחריה השכונות 4, 5 ו- 6 הממוקמות מצפון לשכונה מס’ 3 ולמרכז הישוב, הכולל מרכז מסחרי קטן, קאנטרי קלאב, מרכז קהילתי, בית הכנסת המרכזי וביה”ס היסודי. שכונה 8 הוותיקה ממוקמת ממזרח לשכונה 2 ואינה נושקת לחוף.

מצפון לשכונות הוותיקות ממוקמות שכונות חדשות יחסית: 7 המזרחית ושכונה 10 הצפונית ביותר, שחלק מבתיה נושקים לחוף הים. הרחובות הצפוניים בשכונה זו מרוחקים כ- 200 מ’ בלבד מבתי הכפר ג’סר א-זרקא. הביקוש בחלק הצפוני של שכונות אלו נמוך יחסית.

מדרום לחלק הוותיק של הישוב וסביב מגרשי הגולף, פותחו לפי הסדר הבא השכונות: 9 המערבית, 11 הדרומית ו- 13 המזרחית. מדרום לשכונות אלו מצויה שכונה מס’ 12 בה עבודות הפיתוח בעיצומן. עוד בחלק זה של הישוב, מתחם המגורים המלונאי ‘נאות-גולף’ הכולל כ- 500 יחידות נופש ב- 10 מבנים, מתחם ספורט וכושר ושירותים נוספים. לאחרונה נפתח לפעילות מרכז מסחרי חדש בסמוך לצומת הכניסה של שכונות 11 ו- 13. המרכז, יחד עם מתחם ביהכנ”ס החדש, מגרשי הספורט והסקייט-פארק, מהווה את המרכז הקהילתי של דרום הישוב ותרם רבות לאטרקטיביות של שכונות אלו, “שסבלו” לפני כן מניתוק יחסית למרכז הישוב הותיק.

להלן מס’ עסקאות מייצגות מהתקופה האחרונה מהן, ניתן ללמוד על ערכי השווי במגוון אפשרויות המגורים בישוב:

  • בשכונה 12, משווקת החפ”ק ( מגרשים במיקומים “רגילים”, לבניה עצמית של צמודי קרקע חד משפחתיים בשטח של כ- 600 מ”ר הכוללים זכויות בניה של כ- 400 מ”ר, מתוכן כ- 150 מ”ר בקומת מרתף, במחיר של כ- 2.5-2.6 מיליון למגרש המגלמים כ- 4,250 ₪/מ”ר קרקע. מגרשים בחלק הצפוני מערבי של השכונה, עם נוף ים מרוחק משווקים במחירים גבוהים בעוד כ- 30%.
  • בחודש ספטמבר 2019, החלה החפ”ק בשיווקם של מגרשים קטנים יחסית בשטח של כ- 300 מ”ר לבניה דו-משפחתית (בעיקר) בפרויקט “גולף בוטיק” הממוקם בסמוך למרכז של שכונה 13. המגרשים נמכרו במחירים ממוצעים של כ- 1.9 מיליון למגרש. בתקשורת סיקרו בהרחבה את התורים למשרד המכירות שהחלו כבר ביום הקודם למכירה ואת העובדה שאנשים שכרו “שומרי תור” על מנת לזכות באפשרות לרכוש מגרש בפרויקט.
  • בשכונה 9, נמכר בחודש יולי האחרון צמוד קרקע חד משפחתי בן כ- 25 שנה, בשטח בנוי של כ- 450 מ”ר על מגרש מעט גדול מדונם, בסכום של 4.9 מיליון ₪. רמת הגמר המקורית של הבית גבוהה אבל הוא נדרש לשיפוץ וחידוש. בתים בסטנדרט זה ובשטחים דומים בשכונה, נמכרו בשנים האחרונות בין 5.3-6 מיליון ₪. מחיר העסקה במקרה זה, שיקף ככל הנראה צורת מגרש לא רגולרית ומפלסיות בחצר.
  • בשכונה 6 המבוקשת, נמכר בחודש יוני האחרון צמוד קרקע חד משפחתי, ותיק במונחים של קיסריה (כ-34 שנים), בשטח בנוי של כ- 300 מ”ר על מגרש טרפזי רגולרי הגובל בשצ”פ ובשטח של כ- 1.1 דונם, בסכום של 5.3 מיליון ₪. מצבו התחזוקתי של הבית טוב אבל רמת הגמר פשוטה מאוד ומיושנת. בעסקאות בבתים בגיל זה במיקומים המבוקשים בקיסריה, רבים מהרוכשים הורסים את הבתים הישנים על מנת לבנות בית בסטנדרטים גבוהים ועדכניים. במקרה זה למבנה ולפיתוח החצר, ניתנה תרומה.
  • ברחוב הכלנית בשכונה 6 המבוקשת בקו שני לחוף הים אבל ללא נוף, נמכר לפני כשנתיים חד משפחתי חד קומתי מעל לקומת מרתף, בשטח כולל של כ- 530 מ”ר על מגרש בשטח של כ- 1.2 דונם, במחיר חוזי של 11 מיליון ₪. מדובר בבית מודרני בן כ- 10 שנים שנבנה ברמת גמר גבוהה מאוד. המחיר החוזי כלל ריהוט.
  • ברחוב טופז בשכונה 11, נמכר בחודש דצמבר 2019, צמוד קרקע דו-משפחתי בשטח בנוי של כ- 200 מ”ר ללא בריכת שחיה, על מגרש של חצי דונם בסכום של כ- 3.7 מיליון ₪. רמת הגמר המקורית נאה התואמת את גיל הנכס, שקיבל טופס 4 לפני כ- 18 שנה. בית בהמשך הרחוב עם נתונים די דומים, אבל משופץ ועם בריכת שחיה, נמכר חודש לפני כן בסכום של 4.15 מיליון ₪.
  • בחודש ינואר האחרון, נמכר חד-משפחתי בשטח של כ- 275 מ”ר על מגרש של כ- 600 מ”ר בחזית לרחוב שמש, שהינו ציר מרכזי בשכונה 13. התמורה בחוזה 5,175,000 ₪ לבית בן 10 שנים ברמת גמר טובה מאוד.
  • דירת גן אמצעית (שני כיווני אויר), במבנה טורי ותיק בן 2 קומות משנות ה-60, נמכרה בחודש מאי האחרון בתמורה למחיר של 2,050,000 ₪. שטח הדירה כ- 78 מ”ר וצמודה לה חצר בשטח של כ- 105 מ”ר. הדירה שופצה לאורך השנים אך נדרש רענון.
  • דירות נופש בנות 2.5 חדרים בשטח ממוצע של כ- 45-50 מ”ר, בפרויקט נאות-גולף, נמכרו במהלך 2019-2020 במחיר ממוצע למ”ר של כ- 23,000 ₪. מחירים אלו משקפים דירות ברמת גמר סטנדרטית ולא דירות משופצות.

הסקירה נערכה ע”י שמאי המקרקעין רענן הלר וסער אביזמר ממשרד “הלר-אביזמר שמאות ויעוץ במקרקעין”. המשרד הממוקם בחדרה, ביסודו של הלר ובניהולו של אביזמר, מספק מזה כ-25 שנה שירותי שמאות ויעוץ ללקוחות פרטיים המופנים דרך המערכת הבנקאית, יזמים וחברות וכן גופים ציבוריים. המשרד מתמקד בעיקר במתן שירות באזור השרון חדרה-נתניה, קיסריה, זכרון יעקב והמושבות, חוף הכרמל ועד חיפה.

הצטרף לדיון

השוואת נכסים

להשוות