צפון תל אביב – סקירת שכונות ומחירים/ שי אברהם, שמאי מקרקעין

תל אביב היא אחת הערים המבוקשות בישראל למגורים. עיריית תל אביב והוועדה המקומית משקיעות מאמצים רבים בשיפור סביבת המגורים, וכן בהוספת בניה למגורים בחלקים הצפוניים של העיר.

בצפון תל אביב קיימות שכונות ותיקות. חלקן מאופיינות בבנייה נמוכה וחלקן בבנייה רוויה. כיום מקודמות בחלק הצפוני של העיר מספר תכניות להתחדשות עירונית הכוללות תוספת יח”ד בבנייה חדשה של מגדלים עד ל- 25 קומות. עם התקדמות ההתחדשות העירונית צפויה התפתחות של הסביבה, השירותים לציבור והן במרקם הסוציואקונומי של האוכלוסייה.

נווה שרת:

השכונה המדוברת ביותר להתחדשות עירונית היא שכונת נווה שרת. השכונה מאופיינת בבניה ותיקה של בתי מגורים בני 4 קומות חלקם טוריים וכן שטחי מסחר מקומיים במבנים בני קומה אחת. כיום חלקים גדולים מהשכונה מצויים בהליכים שונים של פינוי בינוי, פרויקט אחד של פינוי בינוי כבר הסתיים שהביא להקמת מבנים חדשים בני 10 קומות ומגדלים בני 25 קומות.

  • אומדן שווי למ”ר לדירות בבניה חדשה הינו כ- 30,000 ₪.
  • אומדן שווי למ”ר בנוי לדירות קטנות בבניה ותיקה עם פוטנציאל של פינוי בינוי 35,000 – 40,000 ₪ למ”ר.

רמת החייל:

שכונת נוספת שהביקוש אליה עולה ועוברת שינוי הינה שכונת רמת החייל. השכונה נהנית מקרבה למתחם התעסוקה “רמת החייל” הכולל מתחם תעסוקה הכולל בנייני משרדים ושטחי מסחר דבר המושך אוכלוסייה חזקה , בין היתר בשל מיקום נוח למקומות עבודה של עובדי הייטק. הסביבה מאופיינת בעיקר בבניה נמוכה צמודה קרקע מבניה ותיקה ומבנים טוריים בני 2 קומות, לאחרונה הותרו היתרי בניה למבני מגורים בני 4 קומות וקומת גג ברחובות עולי הגרדום, ניסן כהן והרוגי מלכות.

  • דירות חדשות של 4-5 חדרים נמכרות לפי 33,000 ₪ למ”ר בנוי.
  • דירות קטנות 2-3 חדרים נמכרות לפי 35,000 ₪ ומעלה.

נאות אפקה:

נאות אפקה הינה שכונה וותיקה של מבני מגורים מבניה רוויה מעורבת, בתקופה של כ- 20 שנה לא אושרו בניה חדשה בשכונה זו עד לאחרונה שאושרה תכנית “מתחם גולף”. מתחם גולף הינו מתחם לבניה של מגורים במקום מפעל כיתן המיתולוגי.

הבנייה המתוכננת במתחם זה הינה מבניה מגורים בני 10 ו- 17 קומות.

  • המחירים לדירות על הנייר בטווח של 40,000 ₪ – 45,000 למ”ר.
  • בבניינים ותיקים משנות ה- 60- 70 מבוצעות עסקות לפי 35,000 ₪ למ”ר בנוי.

שכונת המשתלה:

שכונת המשתלה הינה שכונה יחסית חדשה, רובה נבנתה סביב שנות ה- 90 המאוחרות. אופי הסביבה מאופיין בבנייה רוויה של מבנים בני 4-6 קומות. האוכלוסייה מאופיינת בחתך סוציואקונומי גבוה. עוד בסביבה שטחים ציבוריים, פארק ציבורי המוכר כפארק הבריכות ומדרחוב.

  • אומדן שווי למ”ר בנוי בממוצע סובב סביב 30,000 ₪ למ”ר.

לסיכום ניתן לראות כי אופי הבניה המרקמית בשכונותיה הצפוניות והצפון מזרחיות של תל אביב מצוי בשינוי מהותי ומרבית תוכניות הבניה מתירות בניה לגובה של מגדלי מגורים והגדלה של צפיפות מגורים.

סקר השוק הנ”ל נערך לאחר תקופת הקורונה אך נבחנו עסקאות שלפני תקופת הקורונה. יצוין כי בעת כתיבת תסקיר זה עדיין לא רואים שינוי מהותי במחירי הדירות. המידע להלן מובא לידיעה בלבד, אין לראות באמור לעיל מעין המלצה מכל סוג שהוא. לפני עסקה בנכס מקרקעין מומלץ להתייעץ ליצור עם משרדנו קשר ליעוץ מקצועי.

שי אברהם הינו שמאי מקרקעין מוסמך משנת 2009 ובעל תואר ראשון בכלכלה ומינהל עסקים. משרד השמאות של שי אברהם מומחה בעיר תל אביב ומרכז הארץ ומתמחה בבחינת אומדני שווי נדל”ן והפחתות היטלי השבחה.

הצטרף לדיון

השוואת נכסים

להשוות