צפת – סקירת שכונות ורמות מחירים/ בני ציון חורי, שמאי מקרקעין

אוויר הרים צלול הממזג לתוכו ניחוחות מעורבים, מייחד את אוכלוסיית העיר “שאין עוד כמוה בעולם“.

העיר צפת מתפרסת על שטח של כ-30,000 דונם באזור הררי בחלקו המזרחי של הגליל העליון על פסגות הרי כנען וצפת. צפת נהנית מאקלים קריר ואחוזי לחות נמוכים בזכות גובהה (כ-900 מ”ר מעל פני הים) ונחשבת כעיר הגבוהה בישראל.

צפת היא עיר עתיקה ובעלת היסטוריה תרבותית ארוכת שנים עוד מימי בית שני, שימשה כמוקד אדמיניסטרטיבי, מסחרי ורוחני לאזור, העיר נמנית בין ארבעת ערי הקודש ונחשבת כיום כבירת הגליל העליון.

צפת מונה כ- 38,000 תושבים, מדורגת 2 מתוך 10 במדד החברתי-כלכלי (ע”פ נתוני הלמ”ס לשנת 2016), ומוכרת כאזור עדיפות לאומית א’. תושבי צפת נהנים מהנחה במס עד לתקרה שנתית של 192,000 ₪.

בעשור האחרון קיימת בצפת מגמה של “התחרדות” המתאפיינת בהגירה שלילית של אוכלוסייה חילונית. תופעה זו משפיעה בין השאר על אופי הקהילה המגדרי באזורים מסוימים, יעוד וצביון המבנים הציבורים, הפעילות העסקית בעיר ושוק הנדל”ן המקומי.

מוקדי התעסוקה המאופיינים בעיר הינם מיזמים ועסקים מקומיים, תעשיית תיירות, חברות שירות ותעשייה. המעסיקים הבולטים בעיר הינם: המרכז רפואי זיו, מפעל בייגל בייגל, המכללה האקדמית צפת, העירייה ובסיסי צה”ל בניהם פיקוד צפון. אזור התעשייה צפת מאוכלס ברובו ועומד לפני הרחבה ושדרוג לפארק תעשיות, עוגני תעסוקה נוספים הינם אזורי תעשייה בפארק דלתון וצח”ר המצויים בסמיכות לעיר.

מוסדות החינוך להשכלה גבוהה המצויים בעיר הינם “הפקולטה לרפואה” העומדת לפני הרחבה לשטח של כ-29.5 דונם, “המכללה האקדמית צפת” “והמכללה האזורית צפת”, אלו מהווים עוגן להון אנושי אקדמי במרחב הגלילי.

בשנה האחרונה צפת עוברת תהליך פיתוח מואץ הכולל שדרוג תשתיות, סלילת כבישים חדשים, שיפור חזות העיר, מבצעי ניקיון והעצמה תרבותית. בנוסף מקדמת הרשות את תכנית “צפת 2030” הכוללת בין היתר יצירת מקומות תעסוקה חדשים, הקמת פארק תעשיות, תכנון שכונה חדשה הכוללת כ-6,700 יחידות דיור, הקמת בתי מלון חדשים, חיזוק מערך החינוך ומיתוג מחדש תחת הכותרת “העיר שאין עוד כמוה בעולם”.

העיר מאופיינת באזורים מגדרים בניהם האזור הדרומי (חלקה הדרום-מערבי) המאופיין כאזור בעל אוכלוסייה חרדית, מרכז העיר והעיר העתיקה המאופיין כאזור מסחרי ותיירותי לצד מבני מגורים עתיקים והאזור המזרחי הכולל את השכונה החדשה העומדת לפני שיווק “מצפה הימים” לצד שכנותיה שכונות רמת רזים, מנחם בגין ונוף כנרת.

שכונת צפת דרום ממוקמת בחלקה הדרום-מערבי של העיר, השכונה התפתחה בשנות ה-60 ו-ה-70 עם הקמת מרכז רפואי זיו והתפתחותה של העיר, השכונה זוכה בעיקר לביקושם של המגזר דתי-חרדי.

הבניה האופיינית בשכונה הינה בניה רוויה ישנה יחסית בני 7-9 קומות, ובניני שיכונים (רכבות).

השכונה נהנית מקרבה לציר תנועה (כביש ארצי מס’ 89) המקושר לכניסה הדרומית וקרבה לאזור התעשייה בו נחנך לאחרונה “בית הפסנתר” המהווה מרכז עסקים חדיש.

השכונה כוללת בתחומה את המרכז רפואי זיו, הפקולטה לרפואה, מרכזי מסחר ואזור התעשיה הישן.

רחובות צה”ל (מאור חיים), רח’ הנשיא ורח’ הרצל הינם מבין הרחובות המרכזים והמבוקשים ע”י המגזר החרדי.

מאפיינים בעלי ערך מוסף לאוכלוסייה המקומית (חרדית) בשכונה הינם נוף למירון (רשב”י), מיקום לבניית סוכה וקרבה לבית מדרש, מאפיינים אלו משפיעים בין היתר על שווי הדירה.

דירות מגורים בני 3-4 חדרים בשכונה נעים בגבולות של 10-11 אלש”ח למ”ר.

דירות  מגורים בני  5-6 חדרים נעים בגבולות 9-10 אלש”ח למ”ר.

מחירי הדירות בשכונה עלו בעשור האחרון בכ- 120%.

אזור מרכז העיר ו”העיר העתיקה” הוא האזור העתיק ביותר בעיר. הבינוי במרכז העיר הינו בצורה היקפית כמעין טבעת מסביב להר צפת (המצודה) ושימש כמרכזה של העיר בעבר ובהווה. בעבר העיר צפת ידעה רעשי אדמה שגרמו לקריסת העיר לחלוטין, הבניה הקיימת כיום הינה בניה על מבנים שנהרסו בעבר.

ההיסטוריה התרבותית במרכז העיר וביחוד “בעתיקה” עשירה בפעילות שורשית ועמוקה. במשך מאות שנים התפתחו בה גאוני הדור דוגמת האר”י הקדוש, נכתבו בה ספרי הלכה דוגמת “שולחן ערוך” ושוררו בה יצירות מיוחדת דוגמת “לכה דודי”. על בסיס זה התפתחה מורשת העיר העתיקה.

בשנות ה-60 וה-70 מיקדה העיר את שיא הפעילות התיירותית ומשכה אליה מוזיקאים, שחקנים, מחזאים וציירים, מכל העולם, גם היום זוכה צפת לפעילות תיירותית ענפה וכן קיום אירועי תרבות ופסטיבלים, שהידוע בניהם הינו “פסטיבל הכליזמרים”.

רחוב ירושלים, מהווה את אחד מעורקי המסחר המרכזיים בעיר. הרחוב מהווה כביש חד סטרי הכולל את מקטע “המדרחוב” המשמש כמרכז עסקים מקומי, תנועת כלי הרכב והולכי הרגל ערה בשעות הפעילות העסקית. רחובות העתיקה מאופיינים בסמטאות צרות ומפותלות שלצידם בתי מגורים עתיקים, עסקים מקומיים, חנויות למסחר, גלריות פרטיות, בתי קפה ומלונות בוטיק, לאחרונה רכשה רשת מלונות דן את מלון רות המצוי בתחומי העתיקה וכן נחנך האתר של “צפת24 tour” המציע סיורים וירטואליים.

אזור מרכז העיר והעיר העתיקה כולל מבנים מרכזים וייחודים כגון בתי כנסת עתיקים כדוגמת אבוהב, האר”י וקארו, מבנה הסראיה שלצידו היכל התרבות, בית בוסל המהווה חלק מהמכללה האקדמית צפת ובניין העיריה. בימים אלו החלו בבניית בית משפט חדש בסמוך להיכל התרבות.

הבניה “במרכז העיר” מאופיינת במבנים צמודי קרקע בני 2-3 קומות מעל קומת מסחר שחלקם הגדול עבר שיפוץ, הבניה מושפעת מסגנון הבניה “הטמפלרי” המאופיין בתקרות קשתית, קירות חיצוניים מאבן בעלי דופן עבה וחצר המקשרת בין חלקי הבית, הבתים ותיקים מאוד חלקם בני מאות שנים.

בהתאם להוראות “תכנית המתאר צפת” “מרכז העיר” מוגדר כאזור “העיר ההיסטורית”. התכנית באה לשמר את האזור העתיק והמיוחד. בהתאם להוראות התכנית “לא יופק היתר בניה ללא הכנת תכניות מפורטות הכוללת עיצוב אדריכלי, כאשר הקו המנחה הינו שמירת מעטפת המבנה”.

רמת המחירים בעיר העתיקה מורכבת מקרבה למבנים ייחודים וטיב הבניה של הנכס ונעים בממוצע בגבולות של 12-15 אלש”ח למ”ר.

ברחוב ירושלים רמת המחירים לדירות מגורים נעים בגבולות של 10-12 אלש”ח למ”ר.

שכונת “מצפה הימים” הינה שכונה חדשה בשלבי פיתוח סופיים, הממוקמת בחלקה הדרום-מזרחי של העיר וצופה לכנרת, הרי הגליל והגולן, השכונה גובלת עם שכונת מצפה האגם ומנחם בגין ומהווה חלק מפרויקט רמות רזים אותו מקדמת עיריית צפת ומשרד הבינוי והשיכון. בהתאם לתכנית מתוכננת שכונת מגורים תכלול כ- 6,700 יח”ד שישווקו במסלולי “מחיר למשתכן”, “בנייה עצמית” וקוטג’ים טוריים.

הפיתוח השכונתי המתוכנן שם דגש על איכות החיים שתיכלול בן היתר פארק ירוק, מתקני ספורט, בריכת שחייה, מוסדות חינוך, מרכז מסחרי, שבילי אופניים, תצפיות וקריית מחקר. ניתן דגש על בעיית דרכי הגישה לשכונה באמצעות כביש ישיר המחבר את השכונה למרכז העיר ולכביש ארצי מס’ 89 ומתוכנן רכבל חדשני מהשכונה ישירות לתחנת הרכבת העתידית.

בשלב הראשון מטרת הרשות למשוך אוכלוסיות יציבות לצפת, לשם כך אזורים מסוימים ייועדו למנהלת המגורים בצה”ל, אוכלוסיית אנשי הרפואה ושוטרי משטרת ישראל.

אומדן שווי קרקע במסגרת בניה פרטית באזור נע בגבולות של 1,600-1,800 ₪ למ”ר קרקע.

דירות במחיר למשתכן ינועו בגבולות של 8,000 ₪ למ”ר.

החודש (24.6) יתקיים במלון מצפה הימים בצפת כנס קבלנים ויזמים לשיווק ראשוני של 432 יח”ד בשלב זה והצגת השלבים הבאים בפרויקט, המשלב בין ‘מחיר למשתכן’ לבנייה רוויה.

הכותב הינו  -בני ציון חורי-  שמאי מקרקעין מוסמך, חבר בלשכת שמאי המקרקעין, בעלי משרד בני ציון חורי – שמאות מקרקעין הממוקם בצפת, מספק שירותי שמאות, הערכות שווי ויעוץ במגוון תחומים בכל אזור הצפון.

אין לראות באמור משום הצעה ו/או המלצה ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא לרכישה ו/או מכירה ו/או השכרה של נכס באזורים המתוארים. המידע המוצג לעיל, הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי, כל העושה שימוש במידע הנ”ל, עושה זאת על דעת עצמו ועל אחריותו בלבד. מומלץ להיוועץ עם שמאי מקרקעין בטרם ביצוע כל פעולה במקרקעין.

הצטרף לדיון

השוואת נכסים

להשוות